Consultingコンサル

　不動産におけるコンサルとは、不動産売買や管理、投資など不動産全般について客観的な立場からアドバイスすることです。不動産には法律や税金、時には専門技術など様々な知識が必要となります。最近では事業承継や家賃滞納、近隣トラブルや空室問題など多岐にわたってご相談をいただいております。
　コンサルの体系として大きく分けると、「顧問契約」、「時間制」、「成果報酬型」の３つになりますが、弊社では３つ目の成果報酬型で行っております。コンサル終了後の成果に応じて費用をいただく事になります。また不動産を大きく分けると「事業系」と「居住系」に分けることが出来ます。ここでは皆様が身近に感じる「居住系」の事例を２件ご紹介いたします。

≪ケース１≫建物を建て替えたいが借地なので・・・・。

　借地に建つ母親名義の建物を、老朽化したので建替えたいという相談でした。お母様は別の場所に住んでおり、建替えた後の建物名義は娘様となるため、税務署への連絡・地主の承諾が必要となり、その提出しなければならない書類の対応や金額の折衝等を行いました。また、漠然とハウスメーカーにお願いしたいというご要望だけで、他に具体的な間取りや予算などは特に無い状態でした。
　そこでお部屋の数や駐車場の有無、トイレの数やお風呂場やキッチンなどの仕様・ご要望等をお聞きして、弊社にて大まかな図面を作成しました。それを基に幾つもあるハウスメーカーから絞り込んだ数社に持ち込み、そのメーカーにて詳細設計を行い見積りまで出してもらいました。各社の外装の違い、設備仕様の違い、メンテナンス方式などなど、一つ一つ説明をしてどの会社に依頼するかを決めてもらいました。最終的に決まったメーカーと弊社でコストダウン案を練り、当初の見積りから数百万円契約金額を落とすことが出来ました。
　また古家を解体するにあたり、ケースによっては行政から助成金が出るため、弊社が行政との窓口になり手続きを進めて、解体費用の全額の交付を受けることが出来ました。工事期間中においては仮住まいをすることになるため、そのマンションの紹介もしました。建物本体に関する技術的なアドバイスのほか、税金の問題やコストに関する積極的な対応により相当額の見えない利益を生み出した事になります。
　建物を建て替えるという夢の実現には、行政をはじめ地主、ハウスメーカー、解体業者、司法書士、土地家屋調査士など様々な人との交渉・調整が必要となり、それらを弊社が代行・サポートすることでスムーズに進めることができたと思います。

≪ケース２≫大地震でも安心な家に住みたい

　自宅が古いので、大きな地震が来た時に心配であるとのご相談がありました。まずは建物を拝見させていただき、登記簿謄本を取得して築年数を調べたところ、私見ではありますが、大地震の際には倒壊の恐れがあるとの結論に達しました。そこで弊社から、構造専門の設計事務所に依頼して、簡単な耐震診断と補強方法を提案してもらいました。その結果、耐震補強工事が相当高額になってしまうことがわかり、建替えたほうが割安ではないかとの判断になりました。
　しかし、現在お住いのところは軟弱地盤であり液状化現象が起こる可能性が高いため、安心して暮らすことは出来ず、不安であるとのことでした。住み慣れた下町ではなく、関東ローム層のエリアに住宅を構えたいとの事になりました。予算の関係もあり、築浅の住宅を購入してリフォームすることにしました。５～６件現地にご案内して一番立地の良い住宅を購入し、扉の位置を変えるなどの簡単なリフォームを施してお引越しをされました。
　ご本人は相当気に入られて、その後に起きた東日本大震災のときには、全く問題なく過ごすことができて良かったとの事でした。この事例はお客様に安心・安全を提供できたコンサルです。

Renovationリノベーション

　「リフォーム」という言葉は昔からよく耳にすると思いますが、内装工事会社や不動産管理会社の間で「リノベーション」という言葉が使われています。では、「リフォーム」と「リノベーション」との違いは何でしょうか。
　「リノベーション」とは、既存の部屋（建物）に対して新たな機能や価値を付け加える（いわゆる付加価値を上げる）改装工事のことを意味します。たとえば、間仕切りを変更して１部屋を広くしたり、キッチンを最新の機能性が高いものに変更したりするといった事です。これに対し、汚れてしまった部分を補修したり、老朽化した設備を元通りに戻すといったケースを「リフォーム」と言います。要するにリフォームはマイナスの部分を修復してプラスマイナスゼロに戻すという意味合いです。

≪ケース１≫お風呂無しのアパート（６世帯）が大変身

　1960年代に建てられた古いアパートをリノベーションした事例です。元々お風呂無しでトイレは和式、台所は流し台があるだけで給湯はなく水だけ出るような、６帖（和室）ひと間の昔ながらのアパートでした。そこでリノベーションをするにあたり必須項目を洗い出しました。
　１番目に考えたのがお風呂です。アパートのそばに銭湯はあるものの、やはり内風呂があるのが当たり前の時代になってきましたので、小さくてもかまわないのでユニットバスの設置を考えました。
　２番目に畳の床からフローリングの床に変更することです。畳はダニが生息しやすいとのことで、和室を敬遠される方が多いためです。
　３番目は流し台を２口コンロ付のシステムキッチンを採用する事でした。このアパートの場合は魚焼きグリル付のものを設置しました。その他、トイレを和便器から洋便器に変更、エアコンを各室１台設置、室内に洗濯機置場、クローゼット、インターホンも完備するようにしました。
　また、各設備の設置の他、耐震前の建物のため構造補強として、スケルトン状態にした部屋内の壁に構造用合板を張って箱体のような丈夫な形をとりました。
　総額として一千万円を超える工事費が掛かりましたが、家賃及び礼金・更新料の差額を考えると、数年で元は取れた計算となっております。実際、部屋が空いても１ヶ月以内で次の入居者が決まるケースが多く、リノベーションによるエンドユーザーからの評価の高さを感じました。

≪ケース２≫従業員寮６室を間取り２ＬＤＫの２部屋に変更

　マンションの１フロアを元々従業員の寮として利用しており小部屋６部屋を設置していましたが、寮が不要になり、誰も住んでいない状態でした。そこで、ファミリー向けの２ＬＤＫのタイプ貸室２世帯分に変更しました。
　共同のシャワー室だったのをそれぞれ追い焚き付きのユニットバスを設置し、トイレも各世帯に温水洗浄機能付き暖房便座を取り付け、独立洗面化粧台（シャワー付き）も脱衣室に置きました。当然、構造体である躯体は残しつつ、各部屋の間仕切りや水回りの配管ルートを考えて、最適な動線を確保しました。使い道のなくなった空間が賃貸マンションに生まれ変わりました。

Inheritance problem相続関連

　相続については不動産の他、有価証券や預貯金や宝石類など様々なものが対象となります。ドラマでは数十億の財産を分割するにあたり、親族間で争いごとになって、あげくの果て殺人事件まで発展して、大変な問題となる筋書きが多いものです。しかしながら、現実には相当な相続財産がある場合には、あまり揉め事が起こるケースはありません。早い時期から税理士や弁護士が全財産を把握して、いかに節税をするか考えて準備しておくからです。弊社の私見では、相続税が掛かるか掛からないか位の財産があるケースの方が、争いごとなる事が多いです。「私たち兄弟姉妹は仲が良いから、そんな心配することはない」と思っていらっしゃる方が多いのではないでしょうか？
　血のつながった親・兄弟姉妹でも争いごとは起きますが、一番問題なのは相続の権利のない方々の横からの茶々入れです。特に多いのが相続人の配偶者です。「何でもっともらえるように主張しないの？」とか「あの人たちはズルして多く取ろうとしているんじゃないの？」とか「生前、何もしなかったのにこんな時だけ主張してきて」etc･････。本来であれば口を出すべきではない人が「棚からぼた餅」感覚で、もらえるものは何でももらおうと焚き付けてくるものです。
　外から見ると仲の良い親子であったり兄弟姉妹であったりしても、少なからず過去に揉め事や嫌な思い出があるものです。そこで配偶者からの後押しがあると、忘れかけていた事が思い出されて再燃してしまうことになり、相続問題をきっかけに敵対心が生まれてきてしまいがちです。
　このような事態にならないようにするためには、生前から相続に関して相続人全員と話し合いをしておくことが重要です。遺言書を残してもらうことが望ましいですが、「遺留分」という法的に保護された権利があることも頭に入れておいた方が良いと思います。

≪ケース１≫あの人とは顔も見たくないし声も聴きたくない

　相続人の娘様から、被相続人の不動産について売却して、現金を相続人に分配したいとのご相談でした。遺産分割協議書を作成するにあたっては、相続人を特定する必要があります。そこで、司法書士の方に相続関係図を作成してもらったところ、相続人の１人が行方不明（普通失踪）となっており、そのお子様が相続人となりました。全てを調査した結果、相続人が４人に絞り込まれ、３世代に渡っていることが判明しました。
　それぞれの相続人に、不動産を売却して現金を分割することに関して意義はございませんでしたが、相続人のご親戚の方から「あの人は相続する資格がない」とか「あの人とは顔も見たくないし声も聴きたくない」などと色々なご意見を頂戴しました。我々は不動産業者であり弁護士ではありませんので、紛争の解決をすることはできない為（非弁行為の禁止）慎重に対応しました。遺産分割協議書も売買契約書も４名様別々に弊社が書類を持ち回りすることで、ご署名・ご捺印を頂くことが出来、無事引渡しが完了しました。

≪ケース２≫どの不動産を誰が相続する？

　税理士からの相談でした。相続対象不動産が１８件もあり、どの不動産を誰にいくらで貸していて契約期限がいつまでかわからない状態でした。１件１件賃借人から現況を確認して廻り、その状況を基に財産としてどのくらいの価値があるのかの一覧表を作成しました。相続税に関しては、被相続人の預貯金により支払えることがわかった為、１８件をどのように分けるかが問題となりました。
　全てを売却して現金化すれば簡単でしたが、売らずにそれぞれの不動産を分けたいとのご要望がありました。３名の相続人の内、ご長男が取りまとめを行なうことになり、弊社からのご提案を基に具体的な振り分けをしました。なるべく不動産の現在資産価値が、３名様それぞれ同じ程度になるように分けました。しかし、ご長男様のご意見により、下の２人に手厚く配分して欲しいとの事で、ご長男様は最低限の不動産のみ相続する形で、他を同程度になるように分けることにしました。結果、下の２人からは問題なくご承諾をいただき、相続所有権移転登記を済ませることが出来ました。
　３名様とも考え方の根底に、相続財産は元々自分たちの物ではなく親の物だから、無くて当然、あれば儲けものくらいの気持ちでいたようです。

Leasebackリースバック

　主にリースバックで取引されるケースは、お客様が住宅を購入して住んでいたが、生活環境が変わって（お子様が増えて出費が増えた、転職して給料が下がったetc････）ローンを支払うのが厳しくなった、資産として住宅を持つ必要がなくなったという理由が多いと思います。その場合は、不動産業者がその住宅を買い取り、お客様は住宅を売ったそのお金でローンの残債を支払い、残ったお金はそのままお客様の手元に残す形をとります。その後、お客様と不動産業者の間で今まで住んでいた自宅を貸室として賃貸借契約を締結して、毎月の賃料を不動産業者にお支払いをして、従前と変わらぬ生活を営むことになります。当然、この際には、毎月の返済額より支払う賃料の方が安いのが絶対条件です。
　住宅を保有していると設備機器（エアコン・給湯器等）の修繕や取替え費用が発生する他、建物の修繕（外壁塗装・屋根の葺き替え等）に相当の費用が発生します。反面、賃貸の場合は２年毎に更新料が発生しますが、設備機器の取替え費や建物の修繕費は大家さんが負担しますので、賃借人は費用の負担は有りません。お客様にとって、将来的に不確定な出費がなくなるので、いらぬ心配もする必要がなくなります。
　また将来、金銭的な余裕が出来て、不動産業者から住宅を買い戻すことも可能なケースもあります。その時代の状況にあったライフスタイルに変更するお手伝いをいたします。

≪ケース１≫地上げ屋からの嫌がらせから避難

　借地権付家屋にお住まいの方からのご相談で、底地を地主から安い価格で買った地上げ屋から、毎日のように「地代を上げる」とか「底地を買わないか」など嫌がらせの電話が掛かってきて、ノイローゼになりそうだとの内容でした。要望としては、とにかく生まれ育ったこの家に静かに住み続けたいと言うもので、地上げ屋とのコンタクトが無くなれば問題ないとおっしゃいました。
　相続人もいなく不動産（財産）を残す必要がない為、手持ちの現金と年金で生活は維持できるとの事でしたので、弊社にて借地権を買い取ることにいたしました。その買取金額と今まで住んでいた一戸建てに一生涯住む家賃と相殺する、という条件で売買契約が成立しました。当然、お客様と弊社との賃貸借契約は締結しましたが、特約条項として家賃は売買金と相殺するので掛からない事としました。掛かる費用は火災保険（損害保険）のみお客様にご負担していただきますが、それは１年で１万円程度の廉価なものです。当然、借地権付建物の持ち主が弊社となったので、地上げ屋からの電話はお客様には一切掛からなくなり、安堵されておりました。

≪ケース２≫働く事が出来なくなって・・・・。

　先祖代々受け継いできた実家に住む方からのご相談で、働いていたけれども体調を崩して働けなくなってしまったということでした。預貯金がたくさんあれば何とか生活していけたのですが、数ヶ月しか生活していけない程度の手持ち金しかないので、実家の売却をお勧めいたしました。ところが、現在の家にそのまま住み続けたいとのご要望が強く、また現金も手に残したいという２つの相反することを具現化しなければなりませんでした。そこで、通常のリースバックを考えたのですが、働けなくなった方から毎月の家賃をいただくとなると、売買契約で得たお金が何年かすると底をついてしまう恐れがあると感じました。また弊社が買い取ることにしても、あまりにも高額なため、実現は不可能かと思われました。
　そこで折衷案を考えました。実家の買取金額を通常価格の７０％に抑えて、残りの３０％に相当する金額分を売買契約後の家賃（１０年間）に充当することにしました。もちろん、ケース１と同様に火災保険の料金はご負担いただくことを条件にしましたが、収入がなくても１０年間は実質家賃を支払わずに済むため、売却時の金額を生活費へ充てることが出来たはずです。１１年目以降は通常の賃貸借契約になりますが、その頃にはまた働くことが出来るようになっているかもしれないのと、年金支給間近となるため賃貸は継続できると確信いたしました。
　結果的に弊社とするとリスクがあるのと同時に、将来に向けての投資となるため、あまり得策ではありませんが、困っている人の手助けになればと思い決断いたしました。

Tax saving proposal節税提案

　税金には消費税を始め、多種多様にあります。不動産に関しては「不動産取得税」「固定資産税」「都市計画税」などの他、不動産を売買した時に掛かる「所得税」や不動産を相続した時の「相続税」などがあげられます。少しでも税金の還付が受けられるという事で、年間所得（税込み）が1,000万円以上の方は、「ワンルームマンションを購入して節税しませんか？」などという勧誘の電話を、一度は経験したことがあるのではないでしょうか。借入をすることによって節税をするという事ですが、「借金は悪だ」とお考えの方も多くいらっしゃると思います。
皆様は、借金に対してどのようなお考えをもっていらっしゃいますでしょうか。友人と買い物途中にお財布を忘れたのに気付いて、その友人にお願いして1,000円を借りる、パチンコをやっていてお財布が空になり、消費者金融から数万円を借りる、自動車を現金一括ではなくローンを組むなど、色々なシーンで借金（借り入れ）をすることがあると思います。
このページでは借金をして駐車場をマンションに建て替えて、相続時の節税対策を行った事例をあげさせていただきます。

≪事例≫鉄筋コンクリート？ 鉄骨？ それとも木質系？

　今回ご紹介する節税対策は、資産が多くあって相続人が多額の相続税を支払う事が予測される方へのご提案です。資産をお持ちでない方はやらないほうが良いというわけではありません。事業内容によっては取り組まれた方が良い場合もありますので、お気軽にご相談ください。
　ロジックを簡単にご説明しますと、不動産投資事業をするにあたり、借金をしてアパートやマンションを建てることにより、借金の残債分が相続税を支払う対象額から差し引かれるため、節税になるのです。現金や有価証券を多くご所有されていて、不動産を全くお持ちでない方は、土地から購入してアパートやマンションを建てるということもあります。借金の額が数千万円から数十億円に上ることがあるため、具体的なシミュレーションの内容を見てビックリするお客様もいらっしゃいます。相続税対策の一つであり、事業であることをご認識いただければ、一般の住宅ローンとは違うことがおわかりになると思います。
　多くの土地をお持ちであるお客様が、税理士から借金した方が良いと勧められて、弊社にてご提案させていただいたのが、駐車場を閉鎖してそこに３階建てのマンションを建設する内容のものでした。総事業費（建設費＋その他諸費用）が約２億５千万円で、３５年間の借り入れをして毎月の返済額（元本＋利子）が約８０万円程度でした。家賃等の収入が約１２０万円相当でしたので、諸経費を除いても３０万円以上の手残りがありました。駐車場で貸していた時の収入の倍以上になりました。もちろん確定申告で税金を支払ってもプラスの状況です。
　マンションを建てるにあたって、鉄骨系の堅固な建物が良いか、木質系の建物が良いかは、そのお客様の資産内容やご要望によって違ってきます。長い期間借り入れをして少しでも手残りを多くしたい方は鉄骨系で減価償却期間を長くとることが有効でしょう。逆に手残りが少なくても良いから、早く借り入れを返したい方は、比較的に建設コストの安い木質系が良いと思います。
　もう私の年だとローンが組めないのでは？と思いの方がいらっしゃるかもしれませんが、ご心配いりません。住宅ローンですと７９歳までに全額返済しなければならないという規定がありますが、ご紹介しているのは事業ですので、次の世代に引き継がれていくのです。借入の残金も全て承継されますので、団信（団体信用生命保険）にご加入する必要もありません。財産を相続される方がいらして、相続税の事でお悩みの方は是非ご相談ください。